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深圳楼市“小阳春” 难道要昙花一现?

05-22 财经资讯

  改善链条,转不起来了

  深圳1600万常住居民中,75%是外来打工者,主要住在占存量房50%的城中村,类似香港的住房“两级分化”在深圳已形成。怎么解决?近期,深圳披露了“二次房改”的落地文件,未来60%的房子是人才房、安居房,价格、租金仅市场价的50%-60%,公租房低至市场租金30%。

  但现在,限价松绑了,市场回暖了,开发商也不愿意割肉了,也就没有了“天上掉馅饼”的好事儿。如果没有看得见的溢价空间,类似新天鹅堡三期“被冷落”,还会继续上演。现在,刚需止步于“笋盘”和“老破小”;楼市量增就导致价涨,而资本市场不再输出“造富”,改善链条“转不动”了;没有价格倒挂,豪宅不再任性,这就是当下楼市的现状。

  新房呢?也在炒作一个数据。4月份,深圳新房成交2704套,与去年同期相比增长4成。但真实的情况是什么呢?同比2018年4月确实增长了四成,但2018年不到300万的成交面积,是新房的历史低位了,同比反弹不出奇。相比3月份,4月新房市场明显回调了。4月份新房共成交4343套,环比下降19.0%。反正,现在的媒体,同比环比,哪个有利用哪个。

  结论:市场已板结

  传统高收入阶层,资金都固化在房子上了。告别金融乱象,“房住不炒”和“股投不炒”渐入佳境,新的高收入阶层少了。当下的大环境与2015年那一拨楼市高潮不同。说实在话,豪宅之所以“热销”,富豪之所以“500万一蹲”换取摇号资格,主要是一二手房价格倒挂,出现“天上掉馅饼”的好事,激活投资需求。谁都想买,只是一般人没那种财力而已。

  这其中,住宅成交2704套,环比下降了12.4%;商务公寓成交1514套,环比下降5%;商业办公成交125套,环比下降81.7%,全线下滑。严格说破,“小阳春”仅停留在2-3月份,这在过去是很罕见的。一方面后续需求乏力,另一方面,期待楼市“盛夏”是不现实的。

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  根据链家监测,3月和4月,总价在500万元内二手物业,成交占比分别为77.3%和75.0%,为市场的主流房价。同时,单价小于6万/平的物业成交占约六成左右。因此,大概可以得出结论:当前的市场,前期价格下降,跌出“笋盘”,刚需主导并先入市,然后带动少数换房改善入市。

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  豪宅还很任性吗?

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  现在,“刚需”太脆弱,只能接受总价350万左右的房子。当这些房源消耗殆尽,“后小阳春”,市场能否保持温度,就得看换房需求了。现在,收入增长慢,而深圳传统的“造富”行业,一个个倒下了:金融业“去杠杆”,去年无数的P2P爆雷;互联网过了流量红利期。

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